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 案例分析房地产案件 → 假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定
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假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定
发表日期: 2013-12-03 10:56:19 阅读次数: 755 查看权限: 普通信息

假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定

 

【提要】本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式,向银行办理抵押借款,获得的借款实际归开发商使用,由开发商按期归还,房屋所有权也未转移至购房人,后购房人起诉要求开发商交付房屋。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。对于此类案件,签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形,应认定无效。而对于购房人与银行签订的抵押借款合同,在银行属于善意第三人的情形下,银行可以选择是否撤销抵押借款合同,如果银行不主张撤销的,该抵押借款合同仍然有效,从而维护银行的合法权益和金融秩序。

【案 情】

上诉人(原审原告、反诉被告):陶某

被上诉人(原审被告、反诉原告):上海某房地产有限公司

原审第三人:中国光大银行股份有限公司上海青浦支行

20078月,原告陶某与被告上海某房地产有限公司(以下简称某公司)签订商品房预售合同,购买某公司开发的西晶明园某号501室房屋1套,约定房价60万元,并办理了预告登记。之后,陶某与中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称光大银行青浦支行)签订了抵押借款合同,以上述房屋为担保,向光大银行青浦支行申请抵押贷款42万元并办理了抵押登记手续。后银行将42万元款项划入陶某指定的实际由某公司控制的账户。某公司每月派员工至银行柜面办理每月应还款项的归还手续。购房首付款实际亦由某公司以陶某的名义支付,房屋未实际交付陶某,产权人仍登记为某公司。

20097月、8月,某公司为提前还清贷款,与案外人签订协议,约定为做账需要,委托案外人代为办理还款手续,即某公司将陶某名下尚欠银行的全部房款余额汇入案外人账户,由案外人将钱款转汇入陶某账户,由陶某归还银行。后案外人在收到相应钱款后,依约转入陶某账户,但陶某并未以此提前清偿贷款。截至涉讼,尚欠贷款40.7万余元未还。

201012月,陶某以某公司逾期交付西晶明园某号501室房屋为由诉至原审法院,请求判令某公司继续履行商品房预售合同,交付房屋并支付逾期交房违约金。

某公司提起反诉,请求确认双方签订的商品房预售合同无效,要求陶某配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

光大银行青浦支行述称: 某公司的诉请是否得到支持不影响银行对房屋拥有的抵押权利,银行取得抵押权是善意的。如果法院支持某公司的反诉诉请,其愿意在法院判决借款人归还贷款本金及利息后,配合办理解除抵押权。

【审 判】

一审法院经审理认为:陶某与某公司虽然签订预售合同并办理了预告登记,但在合同履行中存在异于一般房屋买卖的情况。双方实际系通过签订商品房预售合同这一合法形式,掩盖某公司骗得银行贷款资金的非法目的,属合同法规定的恶意串通损害他人利益情形,应属无效合同。因此,陶某的诉讼请求不应支持。而光大银行青浦支行与陶某签订抵押合同时,并不清楚陶某、某公司房屋买卖的真实目的,故光大银行青浦支行善意取得对系争房屋的抵押权。一审法院判决:一、陶某与某公司签订的商品房预售合同无效;二、陶某应归还光大银行青浦支行房屋贷款本金余额40.3万余元及利息;三、光大银行青浦支行应于收到上述款项后撤销系争房屋抵押登记;四、陶某应配合某公司办理系争房屋的预告登记撤销手续;五、陶某的全部诉讼请求不予支持。

原审判决后,陶某不服,提起上诉。二审法院经审理认为,系争房屋的首付款及每月还贷均由某公司实际支付,陶某与某公司之间签订的商品房预售合同并非双方真实的意思表示,原审法院判决正确,判决驳回上诉,维持原判。

 


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