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 房屋买卖房产法律法规 → 委托房产买卖多买的房款归谁
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委托房产买卖多买的房款归谁
发表日期: 2012-05-29 09:39:41 阅读次数: 2558 查看权限: 普通信息

 李立泽在淮北花园有一处房产,该房产闲置多年,李立泽欲将其出卖。李立泽到当地宜居房产中介公司,说明欲将房屋出卖的情况。宜居房产中介公司经办人贾文以买方身份,于2011年3月11日与李立泽签订一份房屋买卖合同,约定房屋价款为41万元,付清全部价款时办理房屋交付及过户手续。当日,宜居房产贾文交付3万元定金。5月20日,买房人王兴到宜居房产中介公司查找房源想要买房。贾文又以委托代理人的名义,将该处房产以51万元的价格卖与王兴。王兴交付了价款,李立泽协助王兴办理了房屋过户手续。事后李立泽与买房交接房屋时得知,贾文是以51万元的价格出售的房产,而多出的10万元房款,贾文以是其垫付的用于银行解押使用为由据为己有,没有支付给李立泽。李立泽于是向宜居房产中介公司及贾文索要10万元房屋差额,遭到拒绝。李立泽遂诉至法院,请求法院依法判决宜居房产中介公司及贾文返还房屋价款差额10万元。

  律师分析:

  李立泽应当获得房屋价款差额10万元。

  李立泽和宜居房产中介公司的贾文签订房屋买卖合同后,又将房屋卖与王兴,并不能构成违约,也不承担“一房二卖”的不利后果。李立泽与宜居中介贾文签订买卖合同,约定付清全部价款时办理房屋过户及交付手续,宜居中介的贾文至今未付清房屋价款,只交付了3万元的定金,该房屋也没有办理过户及交付手续,因此,虽然双方签订了该房屋的买卖合同,但该房产的所有权仍然归李立泽所有。贾文在王兴到易居房产中介登记询房后,又以代理人的身份将该房屋高价卖给王兴,此时,贾文已经以自己的行为表明,放弃了其与李立泽签订的房产买卖合同的履行,双方已经同意解除该买卖合同并不承担违约责任。最后,贾文以卖方委托代理人的身份促成李立泽和王兴的房屋买卖,并最终成交房屋。李立泽与王兴的房产买卖合同履行过程中,贾文的法律身份是代理人,代理人接受委托人的委托,代理委托人从事授权范围内的法律行为,该法律行为产生的法律后果应当由委托人承受,而不是由代理人承受。因此房屋价款51万元应全部归李立泽所有,差额10万元当然应当归李立泽所有。贾文在本案例中的行为是一种违法炒卖客户房产的行为,其目的是为了赚取房屋差价,她的这种行为是不受法律保护的。如果委托人事先同意的话那又当别论。易居房产中介对于其员工的过错行为也应当承担一定的责任。

  适用法条:

  1.《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

   (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

  2.《中华人民共和国民法通则》第六十三条:公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

   代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

  2.中华人民共和国合同法

  第二十一章 委托合同

  第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合

  同。

  第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

  第四百零五条受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。


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