服务热线:13391262009
  名  称    密  码    验证码      
本站首页 | 法律新闻 | 房屋买卖 | 拆迁纠纷 | 交通事故 | 婚姻家庭 | 刑事辩护 | 行政诉讼 | 案例分析 | 劳动争议 | 法律援助 | 保险理赔 | 在线留言 | 律师调查
 最新公告
站内留言 QQ:在线咨询
  >> 分 类 导 航
【房屋买卖】
┝ 房产法律法规
┝ 房产案例
┝ 房产办案心得
【婚姻家庭】
┝ 婚姻家庭法律法规
┝ 婚姻家庭案例
┝ 婚姻家庭办案心得
【交通事故】
┝ 交通法律法规
┝ 交通事故案例
┝ 交通事故办案心得
【案例分析】
┝ 民事案件
┝ 经济合同
┝ 婚姻家庭
┝ 刑事案件
┝ 行政案件
┝ 房地产案件
┝ 知识产权案件
┝ 房产动迁
┝ 金融保险
┝ 交通事故
┝ 劳动争议
  >> 超 级 搜 索
栏  目  
类  别  
关键词  
 站内搜索  
  
  >> 热 点 点 击
 人身损害赔偿案件中的被抚养人生活费之我见
 确认房屋买卖合同无效之诉不属于财产案件
 夫妻不同心产权出纠纷离婚案
 婚前协议在结婚后是否有效?
 赔偿协议显失公平是否可请求变更
 非医保用药药费的理赔纠纷
 涉台离婚财产分割的问题
 无证驾驶出险,保险公司拒赔
 城中村改造中农村房屋买卖纠纷案件分析
 常见的交通事故现场说法
  >> 版 权 及 免 责 声 明

  本站资料文章其版权归作者本人所有。
  如果有任何侵犯您版权的地方,请尽快与本站联系!

 房屋买卖房产案例 → 房产回购之案例分析
 查看方式: 查看:[ 大字 中字 小字 ] [双击滚屏]
房产回购之案例分析
发表日期: 2012-05-29 09:37:05 阅读次数: 4102 查看权限: 普通信息
房地产开发公司,与担保公司和担保客户三方签订了《楼宇按揭(抵押)借款合同》。合同规定:担保公司行为担保客户向房地产开发公司购买楼房提供按揭贷款,最长期限为20年。其贷款的担保方式照常为房地产开发公司的信誉担保和房产抵押的“双保险”(重复担保)方式。与一般的房地产按揭贷款与担保合同不同的是,其中规定了“房产回购”的条款:地产开发公司自愿为担保客户向担保公司借款承担无条件不可撤销的还款连带责任保证和回购责任。如担保客户未按合同约定履行还款义务,房地产公司保证在接到 担保公司书面索付通知之日起七日内,代担保客户履行偿还借款本息和相关费用的责任,或以销售价回购该房产并将价款即时付至担保公司用于还款。担保公司制作的房地产抵押贷款的格式合同中,除了规定担保公司的担保责任以及借款方所购房产作为抵押之外,还特别规定:如果发生担保责任,则房地产开发公司必须以原销售价“回购”该房产。

  案例:2000年12月21日,M先生与H公司签订了一份房地产买卖合同,合同约定,M先生应付首期款30%(含已付的2万元定金),其余70%由F银行提供按揭,还款期限为20年。特别的是,双方约定M先生的30%“首期款”在三年内付清。这样一来,M先生实际上仅以2万元便成了该房产的“业主”。2001年1月7日,H公司、M先生与F银行签订了如上所述的房地产抵押贷款合同。

  后来,大家所不希望看到的事情发生了:M先生自签定合同之后便“销声匿迹”了,银行的贷款及利息一期也没支付。在苦等了半年之后,F银行终于发难,将M先生及H公司告到法庭,要求1、M先生偿还贷款及其利息;2、H公司对前述债务承担连带偿还责任,并以销售价回购该房产。

  一般情况下,F银行的贷款及利息应当以处分(拍卖或变卖)抵押房产的方式来偿还,不足部分则由担保人H公司偿还(抵押房产的价值一般会大于贷款及利息的数额,所以,担保人一般不必实际承担担保责任)。但是,本案的特殊性在于,H公司、M先生与F银行所签订的房地产抵押贷款合同约定了“房产回购”的内容,并且,M先生的30%首期款实际上并没有支付。这就是说,如果以常规的方式来处分抵押房产而不是“回购”,则F银行可能不会有任何损失,但H公司却可能面临 “首期款”没有着落的危险;(因为对抵押房产的处分结果以及偿还F银行贷款和利息之后的余额大小和归属都是不确定因素)如果按照约定由H公司“回购”该房产,应该可以大大减少H公司的损失,但是,这里的“回购”如何从法律上作出界定并且以合法的程序来操作,却又不是一个简单的问题。这就是本文所要讨论的问题的症结所在。

  二、“回购”概念之剖析

  “回购”这一概念,从字面上看是购回卖出之物的意思,其见之于实践中的使用,在我国是指金融机构之间的债券买卖行为,是金融机构获得即时可用资金进行短期融资的一种方式。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定:“回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时,买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格,由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。”在这里,债券持有人通过卖出债券而获得急需的资金,但他必须在约定的日期以约定的价格向买方买回相等数量的同品种债券,其目的是支付卖出和买入的价差从而获得短期的卖出资金,债券购买人的目的是通过买入和卖出债券获得价差。在债券回购的过程中,债券的所有权在不断变化着,先是随着债券的卖出从债券持有人转移到债券购买人;然后随着债券的买入又从债券购买人转移到债券持有人。

  由此可见,回购在法律上的特征是标的物在一定条件下的所有权的回归。就债券而言,第一,它本身是一种有价证券,是一种筹措资金的重要手段。第二,证券交易作为一种融资手段已经具有一套成熟的和完整的运作程序,债券买卖作为证券交易的种类之一,已经具有比较成熟的运作规范。第三,债券是一种权益的载体,它本身具有可流动性和进行交易的可操作性。正是因为债券具有以上的特性,所以,债券的回购成为可能,债券回购作为一种融资手段才具有现实意义。

  但是,回购这一概念如果用于房地产买卖的范畴,就会产生许多新的问题。首先,房地产在财产表现形式上属于不动产,具有不可移动性,这是它不同于其他商品的主要特征,也是它作为一种独特商品的根本属性。其次,房地产的价值波动较大,随着时间的推移和市场条件的变化,其价值也会受到较大的影响。第三,房地产交易作为一种性质独特的商品交易,具有专门的交易规范和交易程序,在自由度方面受到一些强制性的限制。或许是由于房地产的以上特性所限,房地产交易从来就没有被作为一种融资手段。因此,我们可以确定地说,房产回购不是一种规范的融资手段。那么,从回购这一概念的原始定义的角度,能否重新界定“房产回购”的含义呢?这正是本文所要着重探讨的问题。

  在我国,法律对“房产回购”并未作相应的规定。但在实践中却出现了房产回购的现象。例如,深圳市某银行的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》中规定:开发商自愿为按揭人向银行借款承担无条件不可撤销的还款连带责任保证和回购责任。另一银行的《楼宇贷款合同》规定:售楼商自愿无条件地承担本合同项下贷款不可撤销的连带还款担保责任及抵押(按揭)楼宇的回购保证责任。由此可见,房产回购在这里是和开发商的担保行为相联系的,或者说是其担保方式之一。

  如前所述,债券回购的目的是购回债券,是获得即时可用资金进行短期融资的一种方式,原债券持有人最终必须购回债券。从上述的房产回购的规定来看,其目的是担保按揭合同的履行,开发商最终也不一定要购回房产。因此,虽然二者都用了“回购”一词,但是,这两种回购的内涵和外延是绝对不可相提并论的。问题在于,这里的房产回购本身究竟有没有合理性以及可操作性。在我们回答了房产回购与债券回购的不同之后,接下来的问题就是关于房产回购本身的问题。

  三、“房产回购”之误区

  根据本文开头所介绍的案例,我们首先从法律的角度对本案的房产回购作一分析:

  1、从主体上看,房产回购是三方主体即按揭人(购房借款人)、按揭权人(银行)和担保人(开发商)之间的关系,而不同于债券回购只是债券持有人和债券购买人两方主体之间的关系。

  2、从内容上看,房产回购关系包括五重法律关系,即:(1)按揭人(购房者)因购房和开发商发生的房产买卖合同关系;(2)按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷合同关系;(3)按揭人(抵押人)将所购房产作为按约向银行(抵押权人)偿还贷款本息的抵押物所发生的抵押合同关系;(4)开发商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证合同关系;(5)当按揭人不能按约定向银行偿付本息,则由开发商按原房价回购按揭房产所发生的房产买卖合同关系。

  在这里,开发商既是按揭人的保证人,又是房产回购关系中的回购人;按揭人是房产买卖合同关系中的买方,又是房产回购关系中的卖方;银行是抵押贷款合同关系中的抵押权人,又是房产回购关系中的买方的债权人。

  如上的法律关系出现在同一份合同之中,必然带来一系列的矛盾与冲突:

  第一,开发商既是保证人又是回购人,从保证人来说,它必须无条件承担被保证人不能偿还贷款的连带责任;从回购人来说,它又拥有回购该房产之后再还款的权利,同时还负有以原销售价回购该房产的义务。那么,如果该房产的市值低于或者高于销售价,开发商能否以该房产的原值回购该房产?如果房产贬值了,开发商能否向被担保人追偿房产贬值所造成的损失?如果房产升值了,被担保人能否向开发商主张房产升值所带来的利益?

  第二,银行作为债权人和抵押权人,按照抵押权的规定,在债务人无力还债时,有权处分抵押物。但按照该合同规定,该房产可由开发商回购,那么,在银行的处分权和开发商的回购权并存的情况下,如何确定二者的效力?

  第三,在一般情况下,抵押房产的价值要高于银行贷款的额度,那么,开发商在以原价回购该房产,扣除购房者所欠银行的贷款和利息之后(特别是在购房者已经偿还了部分贷款的情况下),剩余部分如何处理?

  第四,该合同关于房产回购的约定能否对抗抵押人的其他债权人对该房产在清偿银行贷款和利息之后的剩余价值的请求权?

  如果再加分析,还可以找出房产回购关系中其他的矛盾与冲突。限于篇幅,我们对这些矛盾与冲突不展开论述。但是,其复杂性及其与法律规定的冲突是显而易见的。

  如上的矛盾与冲突产生的根源就是由对“房产回购”行为的认识误区所造成的。其表现为:

  误区之一,房地产可以作为回购的标的物。如上所述,回购这一概念及其运用,目前仅限于债券买卖范畴。债券买卖之所以可以回购,是由其本身是权益的载体的特征所决定的。而按揭房地产作为一种设定抵押的特定的商品,其转让和流通要受到法律和主管机关的种种限制和制约。因此,至少在目前房产还不宜作为回购的对象。如果不顾其在现实中的可行性与合法性,势必带来一系列的难题和纠纷。

  误区之二,银行、开发商、购房者之间的债权债务关系可以因房产的回购轻易了结。事实上,前述债权债务关系将因房产的回购行为而变得更加复杂。比如:在回购行为发生之时,如果按揭人已经取得了该房产的产权证,即已经成为完全的产权人,那么,就意味着回购行为实际上是房地产的二次转让,应当按照规定缴纳税费并办理必要的房地产转让登记手续。而开发商回购房产后并不是为了自用,而是为了再销售,倘若如此,就还要履行如上的转让程序。显然,回购行为使得房地产的交易增加了本来不必要的交易成本。

  此外,如果开发商因某种原因无法实现对该房产的回购,那么,银行作为抵押权人可以将该房产拍卖并优先受偿;但是,如此一来,开发商的利益却没有保障了(购房者的首期款实际上还没有支付)。如果开发商有能力回购房产,同样可能会引起某些难以预料的后果。

  由此可见,由于房产回购在法律上难以立足,其最终的实现可能受到各种情事的掣肘。一般来说,因为设定了充足的担保机制,银行不会受到损失,但是,购房者或开发商的利益在一定情况下会受到损害,而受害最大的可能是开发商。

  四、解决此类纠纷的方案

  严格说来,房产回购这种行为并没有法律上的根据,但根据当事人意思自治原则,在排除各种意外情况的前提下,在法律上应当是可以操作的。但是,由于它涉及到债权制度、担保制度以及房地产交易管理制度,因此,其在法律上的定位不易把握,其法律地位因此也十分的尴尬,其纠纷的解决也就变得十分棘手。

  司法实践中,对于按揭合同中三方自愿约定的房产回购条款一般不认定无效。本案一审法院同样判决回购条款有效,开发商应当以销售价履行回购义务。从“一案一决”的角度看,本案的判决作为解决个案纠纷似无不可,但是,细究起来,如果推及所有的“房产回购”纠纷,进而上升到理论高度,其可行性就值得商榷了。从法理上说,“回购”行为应当具备三个特点:其一,标的物的法律状态是正常的,没有受到抵押、查封等限制,否则,回购行为将不能正常进行;其二,当事人具有相对性,设定回购的当事人双方必须是确定的,而不能由第三方来“回购”标的物;其三,回购的价格和时间必须有明确的约定,回购方必须在约定的时间以约定的价格回购该标的物。另外,从商业的角度来看,标的物的预期价值应当具有相对稳定性。因为回购价格应当是预先约定的,如果标的物的价值波动太大,势必导致一方当事人的利益受损。再回到本文所举的案例,房地产开发商约定回购的房产同时又设定了抵押(银行是抵押权人),开发商既是约定的同一房产的回购方又是抵押人的担保人,同时,房地产又是价值波动较大的特殊商品。那么,在这一纠纷中,如果排除了当事人合意的情况,法律首先应当考虑的是抵押权还是回购权?如果判定抵押权有效,则有可能损害开发商的利益;如果判定回购权有效,则有可能损害购房者的利益,也有可能损害开发商的利益。而且,随着房地产的价值波动,还存在其他难以预料的变数。从本案的处理来看,由于情况相对简单,处理结果固然皆大欢喜,但这并不意味着所有的类似案件都可以如此判决。这样,就有可能影响法律实施的统一性,进而影响到法律的权威性。

  鉴于房地产商品的特殊性,不宜提倡“房产回购”这种方式,尽管法律对这种行为没有禁止性规定,但是,由于缺乏实际可操作性,以及潜在的复杂的法律上的冲突,这种方式极有可能引起复杂的民事纠纷。房产回购的初衷是对银行贷款不能获得清偿时起补救作用,但是,由于银行已有房产抵押和开发商保证的“双重保险”,“房产回购”的约定只是徒然增加了复杂的、无意义的法律关系,对银行权益的保证来说完全是多此一举。对开发商而言,如果抵押房产足以清偿银行贷款,则不必承担担保责任;如果抵押房产不能清偿银行贷款,同样要承担补足余额的担保责任。因此,是否回购该房产,实际上意义不大。(当然,对于本案的所谓 “零首付”的情形来说,房产回购可能最大限度地保护了开发商的利益,但是,由于房地产价值波动的特性,开发商的利益是否能够得到保护还是变数,再加上零首付已经被明令禁止,所以,此处排除了这种情形)

  针对此类纠纷,有以下的解决方案:1、在银行、购房者、开发商三方合意的前提下,可由开发商以约定价格购回该房产,并由开发商负责清偿银行贷款,开发商与购房者之间的关系另行处理。但这只能是一种权宜之计,不能排除引发其他的民事纠纷。2、在银行、购房者、开发商三方达不成合意的情况下,根据按揭抵押贷款合同的性质,首先应当考虑清偿银行的贷款及利息,按照抵押担保优先的原则和法定程序处理抵押物,至于房产回购条款,由于没有法律依据,又没有当事人的合意,应当认定无效。


上一篇:购房定金能否要求返还
下一篇:城中村改造中农村房屋买卖纠纷案件分析
友情链接 | 联系我们 | 版权声明 | 关于我们 | 网站管理 
 
本网站版权归上海大律师网所有,电话: 13391262009
上海市徐汇区漕溪北路18号上实大厦34楼C座
沪ICP备08014671号

委托维护:律师建站
 
本站关键词:上海拆迁律师 上海房产律师 上海交通事故律师 上海婚姻家庭律师 上海劳动律师 上海保险理赔律师