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 房屋买卖房产案例 → 城中村改造中农村房屋买卖纠纷案件分析
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城中村改造中农村房屋买卖纠纷案件分析
发表日期: 2012-05-29 09:26:07 阅读次数: 17429 查看权限: 普通信息
随着昆明城中村改造的进行,各区县法院受理的农村房屋买卖纠纷案件日益增多,这些农村房屋买卖纠纷主要是农民和买受人之间的补偿安置纠纷。从法律的 层面上讲,对于农民与买受人之间对于补偿安置费的纠纷应当适用《合同法》第五十八条的规定进行处理,即“合同无效或者被撤销后,因该合同无效取得的财产, 应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

   一、农村房屋买卖纠纷案件增多的原因。

  
经济利益的驱动。当前,随着城中村改造的进行,城市化进程的加快,在城镇大规模的开发过程中需要拆迁部分农村的住房和征用土地,政府和开发商会对拆迁户 建造安置房,对失地农民给予土地补偿款,这使得原本价值不大的农村土地身价倍增。面对诱人的“蛋糕”,以前的一些不太明显的纠纷浮出水面,另一些人由于对 他人的宅基地动起了歪脑筋而引发纠纷。

   二、农村房屋买卖纠纷案件的处理。

  
在农村房屋买卖纠纷的处理 中,很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。我国《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》和国家有关规定。根据《土 地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,且一户只能有一处宅基地。我国《土地管理法》 第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年第234号文件也规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发 放土地使用证。2007年12月11日,国务院又专门召开会议,再次强调严格执行土地用途管理制度,城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产 权房”。从司法实践来看,法院对于城镇居民到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”,一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则,以认定合同有效为例外的 处理方式。

  在农村房屋买卖合同被确定无效后,必须充分考虑农村房屋买卖的背景,综合权衡买卖双方的利益。在合同无效后果的处理上,要全面考虑 合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖 双方的利益;对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况,应对购房人的投入进行补偿;在让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人确实无房居住的,应当予以妥善安置。

  在具体的司法实践中,在认定买卖合同无效的情形下,为平衡买卖双方利益,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对 房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返 还;对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。当然,上述是司法实践对农村房屋买卖进行具 体处理的一般原则,由于具体案情不同,在个案的处理结果上必然会存在一定差异。 三、对农村宅基地纠纷的思考。

  
由于宅基地使用权的客体是土地,是农民基本的生活保障,因此其具有保障功能,更明确地说宅基地使用权的保障功能是指保障农民生存利益的功能。宅基地使用权的 保障功能反映到制度设计上主要体现在以下几个方面:1、身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的,只有集体经济组织内的成员或者 由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。2、设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。3、取得的无偿性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家 给农民的一种福利,只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。4、使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权 后可以世代使用,没有时间限制,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯,宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可 以重新建造房屋。5、用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和 使用,不能将宅基地使用权出卖和转让。

  土地是人类重要的生产、生活资料,而宅基地则更是人民群众基本的生存条件之一,这在广大农村显得尤为重要。随着我国《土地管理法》的深入实施,随着城中村改造的进行,人们运用法律武器依法保护自己宅基地权利的意识会越来越强。(云南亮剑律师事务所 钱刚律师供稿)随着昆明城中村改造的进行,各区县法院受理的农村房屋买卖纠纷案件日益增多,这些农村房屋买卖纠纷主要是农民和买受人之间的补偿安置纠纷。从法律的 层面上讲,对于农民与买受人之间对于补偿安置费的纠纷应当适用《合同法》第五十八条的规定进行处理,即“合同无效或者被撤销后,因该合同无效取得的财产, 应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

  有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

   一、农村房屋买卖纠纷案件增多的原因。

  
经济利益的驱动。当前,随着城中村改造的进行,城市化进程的加快,在城镇大规模的开发过程中需要拆迁部分农村的住房和征用土地,政府和开发商会对拆迁户 建造安置房,对失地农民给予土地补偿款,这使得原本价值不大的农村土地身价倍增。面对诱人的“蛋糕”,以前的一些不太明显的纠纷浮出水面,另一些人由于对 他人的宅基地动起了歪脑筋而引发纠纷。

   二、农村房屋买卖纠纷案件的处理。

  
在农村房屋买卖纠纷的处理 中,很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。我国《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》和国家有关规定。根据《土 地管理法》规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,且一户只能有一处宅基地。我国《土地管理法》 第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年第234号文件也规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发 放土地使用证。2007年12月11日,国务院又专门召开会议,再次强调严格执行土地用途管理制度,城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产 权房”。从司法实践来看,法院对于城镇居民到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”,一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则,以认定合同有效为例外的 处理方式。

  在农村房屋买卖合同被确定无效后,必须充分考虑农村房屋买卖的背景,综合权衡买卖双方的利益。在合同无效后果的处理上,要全面考虑 合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖 双方的利益;对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况,应对购房人的投入进行补偿;在让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人确实无房居住的,应当予以妥善安置。

  在具体的司法实践中,在认定买卖合同无效的情形下,为平衡买卖双方利益,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对 房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返 还;对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。当然,上述是司法实践对农村房屋买卖进行具 体处理的一般原则,由于具体案情不同,在个案的处理结果上必然会存在一定差异。 三、对农村宅基地纠纷的思考。

  
由于宅基地使用权的客体是土地,是农民基本的生活保障,因此其具有保障功能,更明确地说宅基地使用权的保障功能是指保障农民生存利益的功能。宅基地使用权的 保障功能反映到制度设计上主要体现在以下几个方面:1、身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的,只有集体经济组织内的成员或者 由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。2、设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不 得超过省、自治区、直辖市规定的标准,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。3、取得的无偿性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家 给农民的一种福利,只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。4、使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权 后可以世代使用,没有时间限制,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯,宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可 以重新建造房屋。5、用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和 使用,不能将宅基地使用权出卖和转让。

  土地是人类重要的生产、生活资料,而宅基地则更是人民群众基本的生存条件之一,这在广大农村显得尤为重要。随着我国《土地管理法》的深入实施,随着城中村改造的进行,人们运用法律武器依法保护自己宅基地权利的意识会越来越强。(云南亮剑律师事务所 钱刚律师供稿)


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