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 房屋买卖房产案例 → 房屋买卖居间合同中的格式条款发生争议应如何处理?
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房屋买卖居间合同中的格式条款发生争议应如何处理?
发表日期: 2012-05-29 09:22:47 阅读次数: 1354 查看权限: 普通信息
王某为了购买住房,与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定由中介公司作为居间人将庄某所有的一套房屋介绍给王某,价格为245万元。双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中,还在第10条约定:“由于王某的原因导致房地产买卖合同未签订的,王某应向中介公司支付总房款3%的违约金。”协议签订后,王某按约支付给中介公司意向金5000元。后由于王某与庄某在付款问题上不能达成一致意见,买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院,以王某拒绝签订买卖合同为由,请求法院判令王某按照约定支付违约金元。

  王某在庭审中辩称,《协议》中约定,房屋买卖一旦不成,自己及庄某均应向中介公司支付违约金,显然是“霸王条款”,应属无效。

  法院经审理后认为,《合同法》第40条规定:“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案中,《房地产买卖居间协议》是中介公司提供的格式条款,其中第10条约定的内容,剥夺了买卖双方进一步协商的权利,意味着房屋买卖必须成交,否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却将己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖,故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。最后判决驳回中介公司的诉讼请求。

  根据《合同法》第39条、第40条的规定,认定格式条款无效需满足两个要件:其一,该条款系格式条款;其二,该条款存在合同法第52条和第53条规定的情形,或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案争议条款符合上述两个要件。

  首先,本案争议条款系格式条款。本案中,中介公司提供的《房地产买卖居间协议》,是该公司在与王某及其他人订约以前就已经预先制订出来,而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来,该协议适用于与房产中介公司订约的不特定的委托人。中介公司也未能举证证明,其在与王某订立《房地产买卖居间协议》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意,并与之进行协商。

  其次,该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人,其职责是向委托人报告订立合同的机会或者其他的媒介服务,并以促成交易成功为前提收取委托人支付的报酬。因此,居间的功用在于提供交易机会,辅助性地为交易双方的合同订立创造条件,而不能通过特别约定强迫他人签订合同,限制交易当事人的自由缔约权利。本案中,该格式条款的设置意味着居间合同的签订订则房屋买卖必须成交,否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说,房产中介公司利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位,而增加了委托人在居间不成功的情况下仍需支付相当于报酬数额的违约金的义务,限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利。

  因此,争议条款属无效的格式条款,中介公司在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金。

  (二)中介公司在王某因故未签订《房地产买卖合同》时,是否可收取相应费用

  、《合同法》第426条第1款规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”因此,依照合同法的规定,在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的,即促成委托人与第三人之间的合同成立的,委托人才负有给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的有着不确定性,不是完全可由居间人的意志决定的。有时,尽管居间人为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同却因种种原因没有成立。在此情况下,居间人从事居间行为势必支出一定必要的费用,倘无补偿,亦属不公平。为此,《合同法》第427条规定:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此,中介公司虽不能请求委托人支付报酬及支付违约金,但依法可以请求其支付为居间活动支出的必要费用。

  鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介公司在王某与上家签订《房地产买卖合同》之前,虽然不能依据格式条款要求王某支付违约金,但是可以向王某主张其进行居间活动所支出的经济损失。

  购房人在签订合同时要格外注意格式条款,提供格式条款的一方不但应当尽告知解释义务,而且该格式条款也不能违反法律规定免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效格式条款,只要符合其中一种情形,购房人即可主张自己的权利。

  二手房买卖中,法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。因此,中介公司在与委托人签订居间合同时,就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。


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