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 房屋买卖房产办案心得 → 房产证无法办理的风险及防范措施
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房产证无法办理的风险及防范措施
发表日期: 2011-01-20 11:10:58 阅读次数: 1511 查看权限: 普通信息

房产证无法办理的风险及防范措施

房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证,购房者才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说,没有房产证的商品房都是名义上的所有人,而不是法律上的所有人。

目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题,对《房产证》的重要性不了解,另外一部分已购房者由于已经使用房屋,认为即使《房产证》没有办理也没有影响房屋的正常使用,因此对《房产证》的办理所持听之任之的态度,这样不但会使自己的合法权益受到侵害,也有可能纵容开发商在房地产开发过程中的违法行为。

如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、转让等活动,即使进行也无法受到法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险,购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利。
5、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。

绝大部分购房者都认为办理房产证应该是开发商的法定责任,其实不然,根据我国有关法律法规的规定,办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人,开发商所充当的是协助办理的角色。

《城市房地产开发经营管理条例》中规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。

根据条例,购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人。如果有关房屋需要办理抵押登记(如按揭购房),那么也只有由房屋权利申请人(购房人)提出申请,方能办理。

虽然开发商不是办理房产证的义务人,但是在办理房产证的过程中所起着重要的协助义务,开发商应该在办理房产证的过程中提供办证必需的文件、资料,如开发商不能提供相应的文件、资料,应该承担法律责任。
还有一点,目前大部分开发商都会为购房人代办相关手续,代办的性质是开发商接受购房者的委托进行办理。

商品房无法办理房产证的原因一般分为三种:

第一种也是最关键的是开发商的原因,如开发商没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《商品房销售许可证》,或者开发商私自更改了房屋的使用性质,将批准的住宅楼改为商用楼来销售,开发商将该房屋重复抵押给了别人,或者一房二卖等情况。

第二是购房者自身的原因,如购房者拖欠房款或者相关税费或者没有及时提供应交的文件材料。

第三种是房屋管理部门在测绘、办理手续上的速度太慢,耽误了办理产权证的时间。

针对由于出卖人的原因导致购房者无法取得房产证的情况,2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外该解释第十九条还规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支


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