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 房屋买卖房产办案心得 → 签署房屋买卖合同注意事项
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签署房屋买卖合同注意事项
发表日期: 2011-01-20 11:07:43 阅读次数: 1520 查看权限: 普通信息

签署房屋买卖合同注意事项

内 容: 未签署前:
   看《商品房预售许可证》、总平图、工程规划许可证。现在的项目开发商都有先请房管局认定资质的测量队作面积预算(这个预算表开发商都会拿给客户看的,他们就是按预算表上的计算面积卖的),在这个预算表的顶部有该项目的初步土地及总建筑面积的计算数。注意跟总平图、工程规划许可证上的建筑批建总面积对比,看预算面积是否有超出批建面积,如有还要看开发商补超容积率的手续,注意核对批建层数和用途(如开发商是否自行加层或把总平图上的车库改商场店面)。大家要重点注意,超容积率在补办手续后还是可以办产权证的,但如果是超层和改变用途将导致整个项目都不能办理产权。

签署时要注意:
一.尽量把开发商售楼广告和宣传资料所明示的事项写到合同上。相关法律:《建设部  商品房销售管理办法》第三章 第十五条:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
二.注意隐含的推定:未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。因此建议对无用条款均应于删除。
三.手写优先原则:如果出现印刷文字与手写文字不一致,以手写文字为准。
四.地址、联系电话应准确,如有变更,应及时通知,过去有许多纠纷由此而来。
五.平台计价问题:平台不能出售,更不能单独计价;对于独立的平台或露台,如果由于其专用性,增加了使用功能,提高了使用价值,应进行合情合理地协调后,提高其房屋单价。
六.面积:根据《建设部  商品房销售管理办法》第21条,应注意约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及套内建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方法。《建设部  商品房销售管理办法》第二十条规定面积误差绝对值超出3%时,买受人有权退房。根据厦门的实际情况,可补充以下条款:面积误差绝对值不超过1%的,购房款保持不变。
七.竣工认定:以取得《建设工程竣工验收备案证明书》为准。
八.交付期限:约定出现延期的条件(事实)时出具证明的有效职能部门,如气象局、供电局、自来水公司等,并约定通知买受人顺延的时限和方式。
九.交接:应书面通知买受人办理交接手续。须验收合格才能交付。
十.最重要的一点,产权登记的约定:现在二手房必须办理产权证后才能转让,如果大家不想跟开发商长期抗战的话,就约定:一年内无法登记确认产权的,坚决退房!并可以要求开发商赔偿损失。这条款是《福建省房屋消费者权益保护条例》第11条明文规定的,大家千万要注意。如果开发商不敢或拒绝将这约定写入合同的话,这房子还是不买为好。
十一.公摊部分:公摊部分、屋面使用权和外墙使用权归全体业主所有,只是委托物业管理公司统一管理。


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