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 案例分析民事案件 → 何伯川等五人诉上海海晨实业发展总公司、上海万众置业发展有限公司房屋拆迁协议纠纷案
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何伯川等五人诉上海海晨实业发展总公司、上海万众置业发展有限公司房屋拆迁协议纠纷案
发表日期: 2008-12-30 22:49:42 阅读次数: 2269 查看权限: 普通信息

何伯川等五人诉上海海晨实业发展总公司、上海万众置业发展有限公司房屋拆迁协议纠纷案


【提 示】


  正确适用法律是法院判案的基本要求。本案原告的拆迁安置房屋是否符合交付使用条件,涉及对新出台的有关住房交付使用规定的时间效力的正确理解。

【案 情】

原告(上诉人):何伯川、何炎林、邬铭波、何明君、何明琛

被告(被上诉人):上海海晨实业发展总公司(以下简称海晨公司)

被告(被上诉人):上海万众置业发展有限公司(以下简称万众公司)

何伯川等五原告系亲属,原居住于上海市中山北路1913弄13号,房屋产权人为何炎林。被告海晨公司1995年9月28日取得拆许字(1995)第44号《房屋拆迁许可证》,对何炎林户原居住地块进行房屋拆迁;海晨公司委托被告万众公司具体实施拆迁。1995年12月8日,拆迁方与何炎林户签订房屋拆迁安置协议,约定拆迁人以上海市江桥花园待建公房1号房6单元3楼B室安置何炎林户;何炎林户自行过渡,但双方未明确过渡期限。协议中格式条款载明,房屋竣工后,被拆迁方应在收到拆迁方的回迁通知后30日内迁入安置房屋。协议同时约定拆迁方给付该户临时过渡费每人每月100元,交通补贴费每人每月50元。何炎林户按约迁出原址自行过渡,拆迁方给付过渡费用至1997年12月。1998年1月20日,拆迁方通知何炎林户办理上述安置房屋的入户手续,并停止发放该户的过渡费用。此时,安置房屋确未取得《住宅交付使用许可证》。何炎林户认为该房屋缺乏基本配套设施、使用临时水、电,且未取得《住宅交付使用许可证》,故拒绝办理入户手续,提出增加过渡费用要求不成,遂提起诉讼。

原告何伯川等诉称:其与被告海晨公司于1995年12月8日签订协议,被告安置原告户江桥花园1号房6单元3楼B室(期房)。1998年1月20日左右,被告通知原告回搬,办理进户手续;但该房实际使用临电、临水,且无基本配套设施,至今未取得新建住宅交付使用许可证,不符合交付条件。故要求被告以每人每月550元支付原告户自1998年2月至同年9月的拆迁过渡费总计22000元。

被告海晨公司辩称:拆迁过渡费系指到可以回搬日为止。通知原告回搬时,新房已竣工验收合格,亦有水电供应,符合交付条件;新建住宅交付使用许可是1995年12月底以后实施,被告取得拆迁许可证的时间为1995年9月,不适用该规定,不同意原告的要求。

被告万众公司辩称:同意海晨公司的答辩理由,同时认为万众公司仅是房屋拆迁被委托人,并无义务承担原告户的过渡费用。

【审 判】

一审法院经审理认为:《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》于1996年1月1日实施。被告通知原告户回搬虽在该办法实施之后,但该房屋的交付是基于被告对原告的拆迁安置行为而发生,被告的安置行为发生于该办法实施前。1998年1月20日被告通知原告户回搬应是被告拆迁安置行为的最后完成。上海市房屋土地管理局、上海市住宅发展局1996年5月7日制定的《关于将市区动迁居民安置基地的配套条件纳入〈房屋拆迁许可证〉审核范围的通知》第五条规定,房屋拆迁管理部门核发《房屋拆迁许可证》后,由于期房安置基地建设者或拆迁基地建设者的原因,而不能按时交付使用的,期房安置基地建设者或拆迁基地建设者必须承担一切责任。同时,该通知第六条规定,本通知自1996年6月1日起施行;此前已核发《房屋拆迁许可证》的拆迁基地不适用本通知的规定。据此,一审法院认为本案被告拆迁原告所住区域房屋的拆迁许可证核发于1995年9月,故不应适用该办法的规定。本案被告通知原告户回搬时,安置房已竣工验收合格,不影响原告户的基本生活,亦符合安置协议的约定,应认为符合回搬条件。故对原告要求被告增加支付过渡费的请求不予支持。但根据安置协议,原告应在收到被告回迁通知后30日内迁入新房,逾期被告停止发放过渡费,而被告在发出通知时即停止发放原告户的过渡费,违反了双方约定;被告应补付自发出通知日起至原告应迁入新居日止宽限期(即30日)的过渡费。鉴于安置协议是由原告户与两被告共同签订,有关过渡费应由两被告共同负担,故作出判决:1.两被告给付原告户五人自通知回迁日至原告应迁入的宽限期(30日)的动迁过渡费各人民币550元,共计2750元;2.对五原告其余诉请不予支持。

一审宣判后,原告何伯川等五人不服,提起上诉,坚持起诉的主张。

二审法院经审理,认为一审判决认定事实清楚,适用法律适当,判决合法,故判决驳回上诉维持原判。

何伯川等不服二审判决,申请再审,认为原审生效判决适用法律错误,应当适用《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》,确认本案的住房交付使用事实。何伯川同时向法院提供了新的证据,即上海市住宅发展局对何伯川提出的、有关新建住宅交付使用许可制度问题的书面答复。该答复明确,从1996年1月1日之后竣工的新建住宅都必须取得《住宅交付使用许可证》后,才能交付使用。

上海市高级人民法院对本案进行了再审,认为原审生效判决将被委托实施拆迁的万众公司作为涉案协议权利义务主体之一缺乏依据;该协议的权利义务系属于拆迁人海晨公司与被拆迁人何炎林、何伯川、邬铭波、何明君、何明琛等五人。本案争议的核心,是涉案安置房屋能否适用《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》的相关规定。该规章于1996年1月1日实施,该规章第二条明确规定:“本办法适用于本市范围内新建住宅配套建设与交付使用的管理。”第十三条第一款规定:“非经营性新建住宅无《住宅交付使用许可证》的,不得分配。”第十五条规定:“住宅建设单位擅自交付使用新建住宅,造成入住居民基本生活困难的,应当承担相应的民事赔偿责任。”据此,上述政府规章实施后竣工的新建住宅的交付使用,均应符合该规章的相关规定。涉案安置房屋的竣工验收时间在1998年1月,其交付使用应当依照该规章取得《住宅交付使用许可证》。海晨公司在该安置房屋尚未取得《住宅交付使用许可证》的情况下即向何炎林户交付,显然违反了上述规定。根据上述规定,涉案拆迁安置协议格式条款中关于安置房屋竣工后交付的表述,应理解为在符合交付使用的条件下交付安置房屋。故海晨公司认为其符合协议约定交付条件的抗辩理由不能成立,该公司应当承担不当履行义务产生的相应法律责任。原审生效判决以相关拆迁许可行为在上述规章实施之前为由,认定涉案安置房屋的交付不适用上述规章缺乏法律依据。关于何伯川等人请求给付过渡费一节,根据涉案协议的约定,过渡期间海晨公司应给付何炎林户五人的过渡费,每人每月100元(与当时本市规定的拆迁临时过渡费相一致),交通补助费每人每月50元,而何伯川等五人提出给付1998年2月至9月每人每月550元,共计22000元的诉请,其过渡费计算标准依照的是上海市人民政府沪府发[1995]13号文的规定。经查,上海市人民政府沪府发[1995]13号文规定,房屋拆迁中临时过渡时间不得超过12个月;过渡期限超出前述期限10个月以上的,临时过渡费增发四倍。因此应当按上述文件规定增加四倍过渡费,即在100元的基础上增加400元,共计500元;加上每人每月50元交通补助费,共计每人每月550元。原审上诉人起诉请求1998年2月至9月的临时过渡费,共计550元×8(个月)×5(人)=2.2万元,与上海市人民政府的上述规定相符;原审上诉人已放弃更多的过渡费请求权,应予支持。原判决判令两原审被上诉人共同给付何炎林户一个月的过渡费缺乏法律根据。据此,判决撤销原审生效判决,判令上海海晨实业发展总公司给付何伯川等五人拆迁过渡费2.2万元。

【评 析】

上海市政府颁布的《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》是于1996年1月1日开始实施的。该办法第二条规定:“本办法适用于本市范围内新建住宅配套建设及交付使用的管理。但个人建造的自住房屋除外。”实施该办法的行政主管部门为上海市住宅发展局和各区、县住宅建设管理部门。本案所涉协议安置房屋的竣工时间为1998年1月9日,在上述规定实施之后,其交付使用应当符合该办法的规定。申请人何伯川在二审判决后曾向市住宅发展局咨询关于上述规定的适用问题;该局于2001年2月5日正式答复的主要内容是:1.明确1996年1月1日以后竣工的新建住宅都必须严格按照上述办法的规定取得《住宅交付使用许可证》以后才能交付使用;对住宅合格交付的认定标准为竣工日期,而非建造、签订合同日;2.上海市房屋土地管理局与该局联合发文的《关于将本市动迁居民安置基地的配套条件纳入〈房屋拆迁许可证〉审核范围的通知》则规定,凡用房屋安置,安置房在1996年1月1日以后竣工的,拆迁单位必须在申请拆迁许可时提交《住宅交付使用许可证》。因此,原审上诉人通过咨询已经了解到其协议安置房屋属于该适用办法的新建住宅范围,故以此为理由,提出再审申请。一、二审法院判决认定拆迁双方签订安置补偿协议的时间在1995年12月8日,并因此认为相关的安置房屋不适用前述交付使用办法,实际上是对该办法所规定的适用条件和市房地局与市住宅发展局联合发文所规范的行为事实作了错误的理解。上述两局联合发文的内容,是针对拆迁人申请《房屋拆迁许可证》的条件作出的,该文要求在《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》实施之后申请房屋拆迁许可证的拆迁人,申请时必须提交《住宅交付使用许可证》,方才符合申请条件。本案争议的内容是拆迁安置房屋交付的法定条件,与拆迁许可的申请条件无关,显然不属于两局联合发文的适用范围。本案原判决混淆了不同的法律关系,未能正确理解不同法律规范的调整范围,适用法律明显错误,依法应当予以改正。

 

一审判决书:上海市普陀区人民法院(1998)普民重字第3362号。

一审法院合议庭组成人员

审判长:朱伟琴;审判员:金红;代理审判员:张骏晔。

二审判决书:上海市第二中级人民法院(2000)沪二中民(行)终字第3158号。

二审法院合议庭组成人员

审判长:蔡廷家;代理审判员:王伟、符德强。

再审判决书:上海市高级人民法院(2002)沪高民(行)再终字第2号。

再审法院合议庭组成人员

审判长:胡卫卫;审判员:李健;代理审判员:袁玮。

 

案例提供单位:上海市高级人民法院

编写人:胡卫卫
 


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