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 案例分析房地产案件 → 上海开隆(珠海)投资开发公司与上海南市房地产经营有限公司房屋预售案
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上海开隆(珠海)投资开发公司与上海南市房地产经营有限公司房屋预售案
发表日期: 2008-12-30 22:11:32 阅读次数: 1632 查看权限: 普通信息
上海开隆(珠海)投资开发公司与上海南市房地产经营有限公司房屋预售案

发布日期:2002-10-14
日期:2002-10-14

[提要]

《合同法》402、403条对隐名代理作了规定,使代理制度更加完善。本期所刊载的案例,就探讨了这些条款在审判实践的运用,分析了隐名代理效力的认定、第三人如何行使权利、代理人未披露委托人所产生的法律后果等问题。


[合议庭]


[案情]

《合同法》402、403条对隐名代理作了规定,使代理制度更加完善。本期所刊载的案例,就探讨了这些条款在审判实践的运用,分析了隐名代理效力的认定、第三人如何行使权利、代理人未披露委托人所产生的法律后果等问题。

    

[审判]

一审认为,南市公司行为系代理销售房屋。开隆公司与筹建办签订的退房协议,应视为其在明知真实房屋出售人的情况下与实际出售人所发生的行为。鉴于南市公司仅是代理人,所产生的民事法律责任应由被代理人承受,遂判决对原告请求不予支持。

    二审认为,南市公司与江门公司及筹建办之间形成委托合同关系。南市公司以自己的名义与开隆公司签订预订房屋合同合法有效。开隆公司将房款交付给南市公司,此后开隆公司与筹建办签订退房协议期间,南市公司已开始将相关款项退还开隆公司,最终亦由南市公司退还大部分房款,故开隆公司有一定理由相信筹建办是南市公司的下属单位,原审法院认定开隆公司应明确知晓涉案房屋的权属情况缺乏充分的事实依据。当因筹建办的原因导致南市公司未能向开隆公司退还房款时,南市公司应向开隆公司披露委托人的情况,开隆公司可选择向南市公司或者向江门公司、筹建办主张权利。现虽无任何证据证明南市公司已告知开隆公司其与筹建办或与江门公司的委托代理关系,但在开隆公司因诉讼而得知南市公司与江门公司、筹建办之间存有委托代理关系时,为充分保障善意第三人的合法利益,开隆公司应当享有选择权,可以选择向南市公司主张权利。据此改判南市公司支付开隆公司1320000元及利息。


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